En la Capital es una tarea complicada alquilar un departamento o una casa porque la oferta es insuficiente. Los estudiantes universitarios son el sector que más mueve el mercado. En el último año, los alquileres aumentaron entre un 15% y un 20%. En la zona de la UNLaR, un departamento de un dormitorio oscila entre 700 y 900 pesos, mientras que en el centro van de los 1.200 en adelante. Igual, hay optimismo en las inmobiliarias porque se construye a ritmo sostenido, pero igual advierten que pese a ese crecimiento, la oferta corre detrás de una demanda que crece año tras año.

El mercado de alquileres en la ciudad capital siempre se caracterizó por ser insuficiente e incapaz de hacer frente a una demanda por demás creciente.

Pese a que en los últimos años en la Capital se produjo un fuerte avance en la construcción de edificios de departamentos destinados a alquiler, no se la logrado descomprimir la constante demanda alimentada por una ciudad cuya población crece año tras año.

Así, la oferta de alquileres corre desde atrás a una exigente demanda que parece ser inalcanzable.

En este escenario, conseguir una casa o un departamento en alquiler puede resultar una tarea por demás complicada. La oferta es escasa y quienes necesitan alquilar un inmueble no siempre consiguen una vivienda que reúna las características buscadas y en muchos casos deben adaptar sus necesidades a las posibilidades que ofrece el mercado.

El fenómeno de la demanda constante de alquileres tiene una sola explicación: los estudiantes universitarios que arriban a La Rioja para cursar alguna carrera en la Universidad Nacional de La Rioja (UNLaR).

En la mayoría de las inmobiliarias consultadas por Riojavirtual coincidieron en destacar que la UNLaR es el foco generador de esta gran explosión estudiantil que desde hace varios años experimenta la ciudad capital y destacan que el de los estudiantes es el principal sector que demanda inmuebles para alquilar.

“Si bien se está construyendo mucho, la mayor parte de lo que se construye es para el próximo año. Por eso la demanda es muy alta y sigue creciendo a ritmo sostenido”, comenta Franco Manghessi desde la inmobiliaria Tiempo.

“El mercado de alquileres se mantiene activo y se está construyendo bastante en los últimos años. Pese a eso, la demanda está insatisfecha porque la oferta sigue siendo insuficiente”, aporta el empresario inmobiliario Jorge Díaz Brizuela.

Para explicar el alto nivel de demanda que hay en el mercado de alquileres, desde la inmobiliaria Ryar el empresario Julio Artico destaca que dentro de la oferta disponible hay inmuebles construidos con materiales de buena calidad y también viviendas que se ofrecen el alquiler y que son de menor calidad.

“Hay distintas categorías inmuebles según el tipo de construcción que tienen. Hay inversores que construyen con materiales de buena calidad y otros que usan materiales de calidad menor. Pese a eso se alquila todo, Esto demuestra la gran demanda que hay aunque la calidad de lo que se ofrece no sea la mejor”, explica el empresario.

El fenómeno estudiantil

Los meses de octubre, noviembre y diciembre son los de mayor demanda de alquileres.

Los empresarios explican que en esta época del año la demanda crece porque nuevos jóvenes de distintas provincias -e incluso desde el extranjero- llegan a la ciudad capital para realizar los cursillos de ingresos en las distintas carreras que ofrece la UNLaR.

“El sector que más demanda es el de los estudiantes universitarios. La UNLaR es el motor generador de todo el mercado de alquileres en La Rioja. Ellos son los que mueven el mercado. Acá está pasando un fenómeno similar al que se vivió en Córdoba cuando la llegada de más y más estudiantes generó el gran mercado inmobiliario que tiene esa ciudad”, sostiene Artico.

Los empresarios del rubro destacan que esperar a febrero o marzo para alquilar no es lo más aconsejable porque en esos meses las disponibilidades del mercado son por demás acotadas. “Para esa época es más difícil conseguir lo que se busca. Queda lo más caro o aquellos inmuebles de una calidad menor o de una ubicación que no es la mejor”, sostienen.

Si la UNLaR es el motor que mueve al mercado de alquileres, toda la zona cercana a esa casa de altos estudios es la más requerida por los estudiantes a la hora de buscar una casa o departamento para alquilar.

El barrio Luis Vernet, contiguo a la UNLaR es una de las zonas más buscadas y donde se construye a ritmo sostenido.

En general toda la zona sur cercana a la universidad es la más buscada por los estudiantes. En esta lista se encuentran los barrios 25 de mayo Norte, 25 de mayo sur, 12 de junio y Faldeo del Velazco Sur, entre otros.

Para los más exigentes -y con mayor poder adquisitivo- también forman parte de la oferta de alquileres los barrios 3 de febrero o Shincal. La cercanía de estos barrios con el centro de la ciudad hace que en este caso los precios sean un poco más elevados que en los barrios mencionados más arriba.

Los precios del mercado

En el último año el precio de los alquileres sufrió un incremento que ronda entre el 15% y el 20% respecto de 2009.

De todas maneras, los empresarios del sector destacan que los precios de los alquileres no se han incrementado en la misma medida en que subieron los costos de la construcción.

“Los costos de la construcción han aumentado mientras que los precios de los alquileres no han subido en la misma proporción. El porcentaje de la renta debe ser del 1% del valor del inmueble. Pero en el mercado no se cobra los alquileres según estos valores, se pide menos”, afirma Díaz Brizuela.

En cuanto a los precios de los alquileres, un departamento de un dormitorio en una zona cercana a la UNLaR ronda entre los 700 y los 900 pesos. Incluso en algunos casos, el precio del alquiler puede llegar a los 1.000 pesos.

Si se trata de un departamento de dos dormitorios, es necesario pensar en un alquiler con un piso mínimo de 1.000 pesos y que puede llegar hasta los 1.500 pesos dependiendo de las características del inmueble.

“Mientras más alejado de la UNLaR se ubique el inmueble hacia el sector sur de la ciudad el precio tiende a caer. En cambio si se aleja de la universidad pero hacia el centro, por ejemplo en el barrio 3 de febrero, el precio se mantiene o tiende a ser más caro”, comenta Díaz Brizuela.

Algunos estudiantes buscan alquilar una casa para compartir con otros estudiantes. Una casa de tres dormitorios en la zona sur puede oscilar entre los 1.200 a los 1.500 pesos.

Ahora si se trata de conseguir un departamento en el centro de la ciudad hay que pensar en valores más elevados.

Un departamento de un dormitorio en el centro de la ciudad ronda entre los 1.200 y los 1.500 pesos mientras que uno de dos dormitorios oscila entre los 1.500 y los 1.700 pesos dependiendo, en todos los casos, de las características del inmueble y de la categoría del edificio. “La gente que alquila en el centro tiene otro poder adquisitivo. Generalmente son estudiantes que tienen movilidad y que no necesariamente quieren estar cerca de la universidad”, explican desde una de las inmobiliarias consultadas por Riojavirtual.

En el caso de los departamentos disponibles en el centro hay que sumarle los gastos de expensas que pueden ir de los 80 a los 200 pesos. Si se trata de un edificio con ascensor, las expensas rondan los 200 pesos.

Una cuestión muy importante a tener en cuenta son las condiciones que las inmobiliarias exigen para alquilar un inmueble.

En general, quien desea alquilar un departamento tiene que desembolsar tres meses juntos: mes de alquiler, depósito y mes de comisión inmobiliaria.

En relación al depósito, en algunas inmobiliarias aclaran que muchos propietarios deciden financiar hasta en tres partes este pago. Incluso señalan que algunos propietarios no piden el mes de depósito porque saben que no es fácil para un estudiante abonar tres meses juntos para poder alquilar el inmueble.

En cuanto a los requisitos, se pide lo que marcan las leyes vigentes. La firma de un titular más la de un garante propietario, o en el peor de los casos, un garante con recibo de sueldo.

En este punto, Díaz Brizuela advierte sobre la presencia en el mercado de operadores clandestinos que alquilan inmuebles son ofrecer la seguridad que puede brindar una inmobiliaria. “Yo le pido a la gente que necesita alquilar que recurra a las empresas del medio, a las inmobiliarias habilitadas porque hay mucho mercado de alquileres en negro. Hay muchos intermediarios truchos. Este mercado clandestino está manejado por operadores informales y eso es competencia desleal”, se lamentó el empresario.

Albergue estudiantil

En este marco de un mercado acotado de inmuebles para alquiler, hay que destacar que el Gobierno, a través del Ministerio de Infraestructura, puso en marcha un programa de construcción de albergues estudiantiles en distintos puntos de la provincia y que se financian con fondos de la Nación.

Uno de los más grandes e importantes se construye a metros de la UNLaR y que servirá para alojar a una importante cantidad de estudiantes.

En relación a estos albergues, Riojavirtual consultó a las empresas inmobiliarias para saber si este proyecto puede tener un impacto negativo o no sobre el sector privado.

Para Díaz Brizuela, la decisión de construir albergues estudiantiles tiene un impacto negativo ya que considera que puede desalentar a los inversores privados. “El Gobierno no debería intervenir en estos temas porque desalienta la inversión privada. Creo que es una competencia deshonesta para con los inversores privados. Está bien que se atienda a la situación de aquellos jóvenes que no tienen recursos para poder venir a estudiar a la ciudad pero el problema es que con estas cosas se desalienta la inversión privada”, opina el empresario.

En cambio, Julio Artico considera que es tan grande la demanda que hay de alquileres que no cree que estos albergues del Gobierno puedan afectar al mercado inmobiliario. “No creo que esto afecte al sector inmobiliario privado. Seguramente estos albergues van a estar destinados a chicos que no pueden pagar un alquiler o afrontar los costos que implica venir a estudiar en La Rioja. Pero eso no va a afectar al sector”, sostiene el agente inmobiliario.